یکی از روش های اجرای پروژه ها، پیمانکاری است و یکی از روش های پیمانکاری بویژه در زمینه پروژه های عمرانی و ساختمانی، مدیریت پیمان است. در این مقاله به تعریف مدیریت پیمان و بعضی از ویژگی های آن می پردازیم.
مدیریت پیمان چیست؟
مدیریت پیمان یک روش پیمانکاری است که در این روش، پیمانکار متعهد به مدیریت و اجرای صفر تا صدِ پروژه (اجرای کامل پروژه) شده و در ازای آن درصدی از کل هزینه های پروژه را بعنوان کارمزد پیمانکاری یا درصد مدیریت پیمان دریافت می کند. درصد یا کارمزد مدیریت پیمان، دستمزد یا درآمد پیمانکار است.
مدیر پیمان کیست؟
مدیر پیمان مسئولیت اجرای پروژه شامل تهیه و خرید کالا و مصالح مورد نیاز پروژه، توافق و قرارداد و انجام امور مالی کارگران و پیمانکاران جزء و بعضاً دریافت مجوزها و سایر هماهنگی ها جهت شروع و اجرا و اتمام پروژه را به عهده دارد. البته با توجه به قرارداد مدیریت پیمان، ممکن است دریافت مجوزها و انشعاب ها و ... در مفاد قرارداد مدیر پیمان نبوده و مستقیماً توسط کارفرما انجام شود. به طور خلاصه، به پیمانکاری که کار مدیریت پیمان را انجام می دهد مدیر پیمان گفته می شود.
تفاوت مدیریت پیمان و پیمان مدیریت
در مطالب مطرح شده در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، از اصطلاح "پیمان مدیریت" استفاده شده است و با توجه به اینکه مفاهیم و درصد حق الزحمه مطرح شده در مبحث 2 با مفاهیم این مقاله مشابه است به نظر می رسد هر دو این اصطلاحات یکسان هستند.
درصد مدیریت پیمان
درصد مدیریت پیمان معمولاً در بازه ای بین 7 تا 25 درصد در نوسان است. بطوریکه برای اجرای آپارتمان معمولی در بافت شهری حدود 10 درصد هزینه های پروژه و برای ویلاها حدود 15 تا 20 درصد می باشد. در مورد ویلاها بر اساس محل پروژه و سختی کار و سایر عوامل بعضاً تا 25 درصد نیز تعیین می شود. این درصد برای پروژه های بزرگ 8 درصد (و شاید کمتر) از مبلغ کل هزینه هاست. همچنین در مورد پروژه های بازسازی آپارتمان معمولی 12 تا 15 درصد و بازسازی ملک کلنگی حدود 12 الی 18 درصد می باشد.
نکته 1: همانطور که در ادامه آورده می شود این درصدها توافقی بوده و بر اساس عرف منطقه و توافق طرفین و سایر عوامل تعیین می شوند. بنابراین این اعداد ملاکی برای قیمت گذاری قطعی نیستند. مثلاً دیده می شود که درصد پیمانکاری برای پروژه های ویلایی 15 تا 22 گفته شده است اما توافقاتی تا 25 درصد نیز مشاهده شده که در این مقاله نیز آورده شده است و یا برای ساخت آپارتمان معمولی 10 درصد عنوان می شود در صورتیکه در بعضی پروژه ها 7 درصد نیز مشاهده می شود.
نکته 2: ممکن است تمام هزینه های پروژه شامل درصد مدیریت پیمان نشده و یا برخی از هزینه ها درصد متفاوتی داشته باشند. این موارد در قرارداد پیمانکار و کارفرما درج می شوند.
محاسبه درآمد مدیر پیمان
بعنوان مثال اگر کل هزینه های پروژه شامل مصالح و دستمزد و ... 1.000.000.000 تومان باشد و درصد مدیریت پیمان 10 درصد باشد، دستمزد مدیر پیمان در این پروژه 100.000.000 تومان است. بنابراین قیمت تمام شده پروژه برای کارفرما 1.100.000.000 تومان خواهد شد.
قانون مدیریت پیمان
در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان صفحه 81 ، درصد حق الزحمه حداکثر حدود 10 درصد آورده شده است اما همانطور که در بخش های بعدی این مقاله اشاره خواهد شد در شرایط مختلف درصدهای متفاوتی اعمال می شود. در مقاله بعدی به طور دقیق تر به مبحث دوم پرداخته شده است.
عوامل موثر بر درصد مدیریت پیمان
درصد کارمزد با توجه به شرایط پروژه از قبیل نوع، مقیاس، محل، درجه صعوبت و ... تعیین می شود. تعیین درصد حق الزحمه امری توافقی و عرفی است و در قوانین بطور دقیق و برای شرایط مختلف درصدهای خاصی معین نشده است. همانطور که گفته شد درصد کارمزد در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان حداکثر 10 درصد تعیین شده است اما ممکن است بر اساس تجربه و تعهد پیمانکار، درصد بیشتر یا کمتری نیز تعیین شود. همچنین این درصد برای پروژه های لوکس در مناطق خاص شهری متفاوت است. در پروژه های بزرگ نیز درصد متفاوت است. دلیل این تفاوت در این است که در پروژه های بزرگ یا لوکس در یک بازه زمانی ثابت هزینه های بیشتری انجام شده و قاعدتاً درصد کارمزد پیمانکاری و درآمد بیشتری نصیب مدیر پیمان می شود ولی در یک پروژه کوچک در همان بازه زمانی، هزینه های کمتری برای تکمیل پروژه انجام شده و درآمد کمتری برای مدیر پیمان به همراه دارد که به صرفه نیست و باید درصد مدیریت پیمان آن بیشتر باشد. بنابراین معمولاً یک رابطه عکس بین اندازه پروژه و درصد کارمزد پیمان مدیریت برقرار است.
بنابراین عوامل موثر بر درصد مدیریت پیمان عبارتند از:
- نوع پروژه (آپارتمان معمولی، آپارتمان لوکس، ویلا و ...)
- ساخت یا بازسازی بودن پروژه (مثلاً بازسازی املاک کلنگی از بازسازی آپارتمان دارای چالش ها و مشکلات بیشتری است و نیاز به تخصص و مهارت بیشتری دارد چون هر اشتباه بویژه در تخریب موجب خسارات جبران ناپذیری می شود. لذا مدیر پیمان دستمزد بیشتری نیز طلب می کند.)
- مقیاس و متراژ پروژه.
- محل پروژه و دوری و نزدیکی به بافت شهری. این مورد به جهت تامین مصالح و سهولت در رفت و آمد مدیر و عوامل اجرایی پروژه اهمیت دارد.
- تجربه و تخصص مدیر پیمان. طبیعتاً پیمانکار با تجربه دستمزد بیشتری طلب خواهد کرد!
- صعوبت و سختی اجرا. مثلاً شرایط سخت آب و هوایی و یا نقشه و معماری خاص پروژه.
- با مصالح یا بدون مصالح بودن قرارداد. (ممکن است قرارداد منعقد شده فقط دستمزد باشد یعنی خریدها توسط کارفرما انجام شده و وظیفه پیمانکار فقط نظارت و قرارداد با پیمانکاران و کارگران باشد که در این حالت حق الزحمه مدیر پیمان متفاوت است.)
درصد مدیریت پیمان در سال 1401 و سال 1402
با توجه به توضیحات بالا، درصد مدیریت پیمان ارتباطی با سال و تاریخ شروع یا اجرای پروژه ندارد و بر اساس معیارهای گفته شده تعیین می شود.
نحوه پرداخت دستمزد مدیر پیمان
نحوه پرداخت دستمزد مدیریت پیمان بر اساس پیشرفت پروژه و هزینه های انجام شده است که معمولاً مدیر پیمان در بازه های زمانی مشخص شده (مثلا بصورت ماهیانه)، صورت وضعیت هزینه های انجام شده در پروژه را به کارفرما ارائه کرده و حق الزحمه خود را دریافت می کند.
هزینه های موجود در صورت وضعیت مدیر پیمان
صورت وضعیت شامل تمام هزینه های پروژه اعم از خرید مواد و مصالح و دستمزدهای پرداختی به همه عوامل اجرایی پروژه می شود. در حقیقت در اینجا تمام مخارج انجام شده در بازه زمانی مورد نظر ملاک است که کمی با مفهوم حسابداری هزینه متفاوت است و موارد بیشتری را شامل می شود. این مخارج شامل همه هزینه ها، پیش پرداخت ها و علی الحساب های پرداختی بابت خرید یا دستمزد پیمانکاران جزء می شود. حتی ابزارآلات خریداری شده برای پروژه که جزء اموال و دارایی ثابت است نیز در لیست مخارج انجام شده لحاظ می شود. همانطور که گفته شد دستمزد مدیر پیمان، درصدی از کل این اقلام است.
به پیوست صورت وضعیت اصلی باید ریز فاکتورها، رسیدها و فیش های واریزی نیز به کارفرما تحویل داده شود. البته پیشنهاد می شود در حین اجرای پروژه، کپی یا تصویر فاکتورها و رسیدها به کارفرما ارائه شود و یا اینکه مدیر پیمان حتماً یک کپی یا تصویر از اصل اسناد را بایگانی نموده که در صورت مفقود شدن اسناد هر یک از طرفین، طرف دیگر این اسناد را در اختیار داشته باشد.
نکته 1: در قراردادهای اجرای کامل (اصطلاحاً پی تا کلید)، تمامی خریدها حتی خریدهایی که توسط کارفرما انجام می شود در صورت وضعیت لحاظ شده و درصد کارمزد برای آنها محاسبه می شود. در حال حاضر با توجه به مسائل مالیاتی و احتمال شناسایی حساب های تجاری در تراکنش های با مبلغ بالا، خرید مستقیم کالا و مصالح توسط کارفرما بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد. البته معمولاً خرید توسط مدیر پیمان انجام شده ولی پرداخت آن توسط کارفرما انجام می شود.
نکته 2: بعضی هزینه ها وجود دارند که ممکن است باعث اختلاف شوند بنابراین بهتر است این موارد قبل از شروع پروژه توافق شوند. مثلاً هزینه ایاب و ذهاب مدیر پیمان، هزینه نهار و پذیرایی های دائمی یا هزینه ملزومات مصرفی توسط مدیر پیمان. برخی از این هزینه ها با توجه به عرف منطقه و یا شرایط یا مرحله پروژه انجام می شود، مثلاً ممکن است در روز بتن ریزی به همه عوامل نهار داده شود ولی در سایر روزها فقط یخ یا چای تهیه شود. یا در بحث ملزومات مصرفی، اگر مدیر پیمان در پروژه مقیم باشد و نیاز به تجهیزات خاصی مثل کامپیوتر و اینترنت باشد می توان هزینه این موارد را جزء صورت هزینه لحاظ نمود ولی قاعدتاً هزینه های دفتر مدیر پیمان در خارج از پروژه به عهده خود اوست! یا ممکن است در مواردی به جهت ضرورت یا کم بودن حجم بار، پیمانکار با خودروی شخصی خود وسایل یا مصالحی را حمل کند که حمل آنها با وانت، هزینه بیشتری را به کارفرما تحمیل می کند. بهتر است کارفرما این موارد را نیز در نظر گرفته و در دستمزد مدیر لحاظ نماید.
مدیریت پیمان و تنخواه داری
مدیر پیمان به لحاظ عملکردی تشابه بسیاری با تنخواه گردان دارد بطوریکه در بعضی شرکت ها مبلغ پرداختی کارفرما به مدیر پیمان با عنوان تنخواه شناخته می شود.
مشابهت مدیر پیمان و تنخواه دار از این جهت است که هر دو، مبلغی را دریافت کرده و آن مبلغ را هزینه کرده و صورت حساب خرجکرد را به کارفرما یا بخش حسابداری شرکت ارائه می کنند. اما این دو، حداقل در 3 مورد بسیار مهم متفاوت هستند: اول اینکه مدیر پیمان بر خلاف تنخواه دار هیچ رابطه استخدامی با سازمان یا شرکت اصلی ندارد و بصورت پیمانکاری در پروژه های شرکت فعالیت می کند اما تنخواه دار کارمند شرکت یا سازمان است و نحوه دریافت دستمزدش متفاوت است. دوم اینکه مبالغ دریافتی توسط مدیر پیمان بسیار بیشتر از مبالغ دریافتی توسط تنخواه دار است. سوم اینکه تنخواه دار معمولاً هزینه های خرد و روزمره سازمان یا شرکت را انجام می دهد ولی مدیر پیمان همه انواع هزینه و خرید (حتی خریدهای انبار) و پرداخت دستمزد را نیز انجام می دهد.
مزایای مدیریت پیمان
از جمله مزایای این روش، عدم دخالت کارفرما و افراد غیر متخصص در روند اجرایی و فنی پروژه، تسریع در اجرای پروژه و کیفیت مناسب اجرا می باشد. روش پیمان مدیریت بویژه در پروژه هایی که دارای پیچیدگی بوده و به نوعی پیش بینی ناپذیر هستند روش بسیار خوبی هم برای کارفرما و هم مدیر پیمان است. مثلاً در پروژه های بازسازی که در حین انجام کار با چالش های مختلفی اعم از تخریب ها و کارهای پیش بینی نشده و همچنین تغییر نظر مالک در مورد خرید وسایل، شیرآلات و دکوراسیون مواجهیم این روش، روشی کارآمد است و از بحث های غیرضروری و مضر بین کارفرما و مجری می کاهد و طرفین احساس ضرر و زیان نمی کنند. در حقیقت، از طرفی دست کارفرما برای اعمال سلیقه در ظواهر و تزئینات و ظریف کاری ها بازتر است و از طرفی پیمانکار با اضافه شدن کارها، درآمد بیشتری به دست آورده و متضرر نمی شود. اما اجرای صحیح و دقیق استحکامات و موارد زیربنایی و همچنین کارهای معماری و سایر امور فنی نیاز به تخصص و تجربه دارد، لازمه این امر انتخاب مدیر پیمان با تجربه و متعهد و عقد قرارداد دقیق است.
مدیریت پیمان و تورم
یکی از مزایای مدیریت پیمان برای پیمانکار، عدم تاثیرگذاری تورم بر دستمزد مدیر پیمان است. در این روش بر خلاف کارهای فهرست بهایی یا پروژه های با قیمت مقطوع و مانند اینها، نیازی به تعدیل قیمت ها نیست. دلیل این امر آنست که پیمانکار همواره درصد مشخصی از هزینه های پروژه را دریافت می کند و در شرایط تورمی که هزینه های پروژه افزایش می یابند درآمد مدیر پیمان نیز به تناسب افزایش می یابد. این حالت را با حالتی مقایسه کنید که پیمانکار پروژه ای را در ابتدای سال با قیمت مقطوع آ ریال قرارداد ببندد. در شرایط تورمی، ممکن است در طول پروژه چندین مرحله قیمت مصالح و اجناس و دستمزدها افزایش یابد ولی قیمت قرارداد پروژه ثابت است که این به زیان پیمانکار است.
در اینجا ممکن است استثنائاتی نیز رخ دهد مثلاً ممکن است کارفرما در ابتدای پروژه همه یا بخش زیادی از مصالح مورد نیاز را خریداری نماید. این موضوع اگرچه به نفع کارفرماست (چون بهای تمام شده پروژه کمتر خواهد شد) ولی به ضرر مدیر پیمان خواهد بود چون مجبور می شود درصد کارمزد را بر اساس قیمت مصالح در تاریخ شروع پروژه محاسبه نماید. راه حل این مشکل، استعلام قیمت روز مصالح و محاسبه کارمزد بر اساس قیمت کالا و مصالح در زمان مصرف است.
چالش های مدیریت پیمان
یکی از چالش های مهم در همه پروژه های پیمانکاری و به تبع آن در مدیریت پیمان، عدم تامین مالی به موقع و مناسب توسط کارفرماست که می تواند منجر به تعطیلی پروژه و اتلاف وقت مدیر پیمان گردد.
یکی دیگر از چالش های پیمان مدیریت، مبلغ هزینه ها و احیاناً زیاده روی در خرجکردها توسط مدیر پیمان است. از آنجا که هر چه هزینه های ساخت بالاتر برود مبلغ درآمد پیمانکار (مدیر پیمان) نیز بیشتر می شود ممکن است مدیر پیمان مایل باشد مواد و مصالح گرانتری را خریداری کند یا تلاش کافی جهت خرید مصالح از فروشندگان منصف تر نکند. از طرفی قاعدتاً کارفرما مایل است پروژه را با هزینه کمتری به پایان برساند. این امر ممکن است زمینه ساز تعارضات و اختلافاتی بین مدیر پیمان و کارفرما شود. البته راه حل هایی اعم از نظارت دقیق توسط کارفرما، استعلام از چند فروشنده و خدمات دهنده، تشویق و جریمه مدیر پیمان، ثبت دقیق نوع و کیفیت مصالح و کیفیت اجرا در قرارداد و تعیین شرایط و نحوه پرداخت های کارفرما در قرارداد می تواند اختلافات را کاهش دهد.
سوالات پر تکرار
درصد مدیریت پیمان چقدر است؟
این درصد بسته به نوع پروژه، سختی کار و سایر عوامل از 7 الی 25 درصد می باشد.
چه هزینه هایی شامل قرارداد مدیریت پیمان می شوند؟
اگر قرارداد ساخت یا بازسازی کامل (پی تا کلید یا بدون دخالت اجرایی کارفرما) باشد تمامی هزینه های دستمزد و مصالح را شامل می شود حتی مصالحی که کارفرما خریداری کرده باشد. البته بعضاً هزینه های اداری درصد کمتری دارد.
بهترین نرم افزار حسابداری پیمانکاری و مدیریت پیمان
نرم افزار حسابداری ممیز، تمامی امکانات مورد نیاز برای حسابداری پروزه های مختلف اعم از ساختمانی یا غیر ساختمانی را به ساده ترین شکل ممکن فراهم کرده است. شما می توانید در پروژه های مدیریت پیمان به راحتی صورت وضعیت دوره ای خود را صادر کنید و محاسبه خودکار مبلغ کارمزد پیمانکاری بر اساس درصد تعیین شده و ثبت در حساب کارفرما را بر عهده نرم افزار حسابداری ممیز بگذارید.